워런버핏이 임대 부동산 대신 리츠(REITs)를 구입하는 이유

*아래 내용은 Seeking Alpha의 Jussi Askola의 글을 참조한 내용입니다.

 

흔히 리츠(REITs)는 부동산의 이점(인플레이션 방어, 고소득)과 주식의 이점(유동성, 낮은 거래비용, 포트폴리오 다각화)을 가지고 있어 많은 투자자에게 인기가 높다.

 

버크셔 해서웨이(Berkshire Hathaway)의 과거 연간 보고서를 보면, 워런 버핏은 Tanger Outlets(SKT), General Growth Properties(BPY), Vornado(VNO.PK)에 투자한 사례가 있다. 워런 버핏이 임대 부동산 대신 리츠에 투자하는 이유는 무엇일까? 

 

1. 역량 서클 

워런 버핏은 "자신의 역량을 알고 그 안에 머물라"라고 얘기한 적이 있다. 즉, 우리는 모든 투자에서 성공할 수 없으며 진정으로 무언가를 마스터하고 전문가가 되기 위해서는 상당한 시간과 노력이 필요하다는 뜻이다. 워런 버핏에게 있어 그의 전문분야는 소비재 투자와 보험 사업이며, 그는 과거 주주 총회에서 부동산은 경쟁 우위가 없는 분야라고 말한 적이 있다. 리츠와 대형 사모 펀드 회사들이 그보다 더 나은 자원과 정보, 전문성을 가지고 있기에 버핏은 직접적으로 부동산에 투자하지 않는다는 의미이다.

 

2. 임차인, 화장실 및 쓰레기 

과거 금융위기를 보면 주식과 마찬가지로 부동산 가격도 폭락은 피하지 못했다. 버핏 또한 단독 주택을 구입할 수 있는 좋은 기회들이 있었지만, 그는 부동산을 매입하지 않았다. 그 이유는 임대 부동산 관리가 끔찍하며, 비교적 낮은 마진의 사업이기 때문이다. 지불을 거부하는 임차인, 수도공사, 파이프, 외벽 손실 등 관리해야 할 부분이 많은 것에 비해 지속적으로 수익을 올리는 것은 어렵다. 하지만 리츠를 사용하면 규모의 이점을 누리고 전문 관리자가 비용 효율적인 방식으로 모든 것을 관리하기 때문에 리츠를 선호한다고 한다. 

 

3. 법인 소득세 혜택

투자자들은 일반적으로 임대 부동산이 리츠 투자보다 세금이 효율적이라고 생각하지만 항상 그렇지는 않다. 우선 리츠는 배당가능익의 90%이상 배당 시 그 금액을 소득공제할 수 있다. 그리고 리츠는 현금의 60-70% 분배하기에 일부는 세금이 부과되지 않는 "자본 반환"이다. 버핏의 기업 버크셔는 C-corp로 구성되어 있어 모든 이익에 대해 법인세를 납부해야 하는데, 이러한 이유로 리츠 투자는 버크셔에게 효율적인 세금 혜택을 제공한다. 

 

4. 변동성의 기회 

보통 부동산 시장은 느리게 움직이고 큰 가격 책정 오류가 발생하는 경우가 드물다. 대부분의 부동산 소유자들은 장기적인 관점을 가지고 있으며, 이를 토대로 다양한 부동산의 위험과 잠재력을 평가한다. 때문에 부동산 투자로 투자자가 비정상적인 수익을 올리는 것이 상대적으로 어렵다. 하지만 리츠에 투자하면 변동성의 기회를 얻을 수 있다. 실례로, 2017년 STORE Capital이 $30에서 $20으로 떨어진 적이 있다. 시장의 반응은 냉담했지만, 버핏은 STOR가 아마존으로부터 임대 수익을 얻고 있으며 임대 기간이 10년이라는 점에 주목했다. 시간이 지나 STOR는 주가를 회복하였고 버핏은 일반 임대 부동산에서 얻은 수익보다 쉽게 수익을 얻을 수 있었다. 

 

5. 부동산 시장과의 연결성

지난 1년간 평균 주택가격은 16% 이상 상승하면서 호황을 누려왔다. 반면 리츠는 코로나의 충격에서 거의 회복하지 못하고 있으며 코로나 이전 수준에 비해 여전히 20-40% 할인된 가격이다. 개인 부동산보다 더 나은 가치를 제공하는 리츠와 부동산 시장과의 연결성이 아직 완전하지 못하다는 뜻이다. 버크셔는 가능했다면 더 많은 리츠 투자를 했을지도 모른다. 그러나 그 큰 규모의 회사에 비해 대부분의 리츠들은 너무나 작다. 

 

위 글은 투자정보를 공유하는 정보성 글로 투자를 권유하지 않습니다. 투자 판단과 의사결정 그리고 거래에 대한 모든 손익 책임은 투자자 본인에게 있습니다.